朝から気になる記事があったので、こちらについて少々触れてみます。
また、後半ではFP試験で出て来る住宅に対する対策も少し触れてみます。
家がどんどん余っていっている
日本経済新聞
「家余り1000万戸時代へ 「住宅リストラ」待ったなし チャートは語る」
からです。
興味深い記事だったので、こちらについて記載します。
住宅データ
住宅総数は総務省の住宅・土地統計調査では2018年時点で約6,241万戸だそうです。
さらに野村総合研究所では、2023年には最大6,546万戸にまで増加する見込みとのこと。
現在の日本人の人口が1.2億人とすると、
2023年には2人で1個以上の住宅を持っている
ということになります。
空き家となっている住宅に対して、持っているという表現がいいのか、また所有の意思があるのかというのもありますが…。
一方の世帯数は、
・国立社会保障・人口問題研究所によると2023年には5,419万世帯とピークを迎える
・既に世帯以上の住戸がある中で、住戸が増える一方で世帯が減るという現象が起きる
・その差がどんどん広がっている
と言のことです。
住宅が増えるのに世帯が減るという差の背景は？
背景として、高度経済成長期に住宅不足に悩んだ日本の姿がありました。
1973年には住宅不足は解消したものの、2000年代まで新築がどんどん増えています。
このような現象がこの差を生んでいるようです。
さらに、相続で譲り受けたものの、その後対応がなされていないものも多くあるようです。
結果、今度は住む人がいない空き家が増えるという現象となり、加えて、
古い住戸は省エネ基準を満たさないことから物件として敬遠される
という悪循環が続いています。
欧米が圧倒的に既存住宅の売買シェアが高いのと比べ、日本はその逆である点もこれらの乖離を生んでいます。
住宅リストラに向けての対策
当然増えてきた住宅をどうするかを考える必要があります。
使い続けるか、使うのを辞めるか。
また新築をどう考えて行くかもあると考えられるでしょう。
今現在増え続けている観点に立って、
既存住宅を有効活用するか、解体するという論点
について記載してみます。
既存住宅の有効活用
既存住宅の有効活用は、古民家がイメージしやすいところでしょう。
シェアハウスへの活用やカフェへの転用など、都市部や観光地で比較的見られます。
しかしながら、観光地はごく限られた所しかなく、人が集まらない所もあります。
全国津々浦々で有効活用が可能なのかというのはあるでしょう。
また前述の通り、新耐震基準の住戸であっても、省エネ基準を満たさないものが多く、住むに住みずらい、また中古で価値が付かないというのもあるでしょう。
国の施策リフォーム施策として、窓ガラスやサッシ、玄関ドア、外断熱工事など、断熱系リフォームに補助金を出すものは国土交通省や環境省などで存在します。
しかしながら、既存住宅にとっては手間が掛かるなどで、そのまま住んでいることが一般的でしょう。
また、マンションなら専門家を入れてというのはできます。
一方の戸建てだと中々省エネ対策まで住民が進めるにはハードルが高くなります。
暑かったり寒ければ冷暖房付ければいいのでは、という解決になります。
（良し悪しは別としまして）
このあたりは記事にあったように、国や自治体を挙げてさらに促進する策とセットでないとかなり難しそうです。
使わない住戸は解体へ
もう一つは解体という手段です。
空き家が放置されていると、治安が懸念されたり、近隣住宅の影響として景観の悪化、さらに進むと近隣の住宅価値の下落も及ぼしかねません。
解体が中々進まないのは、所有者・相続人における手続きの手間や、所有者が誰であるか分からない住戸がある、取り壊すためのコストが掛かるというのもあるでしょう。
あとは思い出の住宅であるため、いつかは使いたい、また壊す気になれないから置いておきたい、更にはまだ故人のものが残っていて処分できない、そのような事情もありそうです。
また、更地のまま所有していると、固定資産税は住戸以上に掛かってしまい、所有者の負担が大きいことからそのままとなっている、そのような悪循環もまた有りそうです。
次章以降で、改めて固定資産税については説明したいと思います。
おもな住宅施策など
相続した空き家を解消するための施策が準備されています。
FP試験でも取り上げられる観点であることから、住宅施策について触れてみます。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
被相続人が住んでおり、亡くなったあと譲り受けた空き家を譲渡（売却）した場合です。
この際には、特別控除の特例を受けることができます。
ただし、以下の様な条件をクリアする必要があります。
・1981（昭和56）年5月31日以前に建築された家屋
※対象は旧耐震でかつマンション等区分所有建物は対象外
・相続開始直前に被相続人の居住用でかつ1人住まいだったこと
②条件
・家屋、土地双方相続した場合に限る
・譲渡対価が1億円未満
・相続から譲渡の間空き家の状態（事業、貸付、居住の状態になっていない）
③譲渡時
・空き家を耐震改修して譲渡する
・空き家を除却して更地にして譲渡する
これらの場合には、売却代金から3000万円を引いた額が譲渡益に課税されます。
すなわち、売却代金が3,000万円以下なら非課税になります。
耐震改修を施し、除却した費用が掛かったとしても、回収できれば対策可能でしょう。
しかしこのような住居は既に多くあり、今後益々増えてくると考えられます。
相続人も気づいていたことも多く、手間と言えば手間がかかりますね。
譲渡前提で耐震改修するにしても、買い手が中々見つからない場合は改修の代金が先行してしまう可能性もあるため、相続人の負担も強いられることとなります。
更地にして保有していた場合の固定資産税の例
仮に、土地建物を相続して、空き家で保有している場合と、治安の問題や倒壊の危険性などから、壊して更地にした場合の固定資産税の差異についてです。
固定資産税と都市計画税の前提
前提として、固定資産税と都市計画税は以下の通りであるとします。
・家屋の場合 課税台帳登録価格×1.4％
・土地の敷地面積200㎡以下 課税標準額×1/6×1.4％
・同敷地面積200㎡超 課税標準額×1/3×1.4％
※家屋の場合は住宅用地の軽減措置特例の適用あり
・更地の場合 課税標準額×1/6×1.4％
②都市計画税
・土地の敷地面積200㎡以下 課税標準額×1/3×0.3％
・同敷地面積200㎡超 課税標準額×2/3×0.3％
次に、土地について、空き家で保有している場合と、更地で保有している場合をそれぞれ算出してみます。
固定資産税の算出
分かりやすく、仮に空き家の敷地面積が200㎡であり、土地の課税標準額が4,000万円、建物は木造40年の課税評価額が1,000万円だった場合を想定してみましょう。
固定資産税は以下の通りとなります。
土地：4,000万円×1/6×1.4％＝9.33万円
建物：1,000万円×1.4％×0.2＝2.8万円
合計：12.13万円
※建物は20年経過の木造建築の経年減点補正率0.2を掛けています
・更地で保有している場合
土地：4,000万円×1.4％＝56万円
・空き家で保有している場合と更地で保有している場合の差額は？
差額：56万円-12.13万円＝43.87万円
※都市計画税は同額のため算出は省きました
年間でこれだけの差額が出てしまうこととなります。
複数年放置して所有していることとなると、差額が積み重なっていきます。
従って、どちらで保有していることが有利であるかお分かり頂けるかと思います。
リストラ策の考察
単に空き家を処分しようにも、そもそも立て壊す金額が比較的掛かってくることと、売り手が見つかるかの問題も、都市部ならまだしも、地方によっては立地条件によっては難しいこともあるでしょう。
売却時の控除面でのハードルや税金面でのハードルがあったりと、現状を考えると空き家の所有者にとっても手が出ないのも納得できそうな気もします。
また、先ほどの築40年の空き家の土地、家屋を相続しても、年間12.13万円の固定資産税なら面倒だし我慢して払おうか…になりがちでしょう。
近隣を散歩していても、立派な家にも関わらず、庭に草木が生い茂り、手当てができていないのは恐らくその範疇ではないのかと思うようになっています。
空き家を上手く有効活用すべく、なにかに転用できればと思ったりもしますが、中々そこまでの活用のノウハウは相続人にはないでしょう。
また、どこかにお願いするにしても別途費用が掛かってしまい、結局持ち出しが多くなるなど、ハードル的には高い面もありそうです。
有効活用する方法も、解体・処分する方法も、更に踏み込んでもう一段使いやすいように法整備が出来ると尚いいのでしょうね。
まとめ
今回はマンション管理士として関わるマンションにおいても多くなる議論であり、FP関連にも絡めながら取り上げてみました。
※ちなみに空き家譲渡の控除特例はマンションには対象外です
FPにおいても、今後相談対象者が購入する住宅は新築なのか、それとも中古なのかを考える際に、単に資金に対する不安を考えるだけではなく、住み良い住宅になっているのかも課題に挙がってきそうです。
さらに、空き家の相続を受けて、処分をどうするのかの話は更に増えそうですね。
新築に目が行きがちではありますが、既存住宅の活用や解体・処分についても注目したいと思っています。
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